房貸利率新政來了:以LPR爲定價基准,利息支出會變多嗎?

澎湃新聞記者 陳月石

2019-08-25 20:16 來源:澎湃新聞

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從10月8日起,新買房的房貸利率將不再直接由央行加息或降息來決定了。
8月25日,中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜發布公告:自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)爲定價基准加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。
新的個人住房貸款利率如何確定?

不同于目前房貸利率根據央行貸款基准利率上下浮動確定,改革後,新發放的商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR爲定價基准加點形成。
央行給出了新“最優”房貸利率是,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
上述利率是新政下買房時最低可以享受到的利率,而各地的實際房貸利率的加點下限將由人民銀行省一級分支機構指導各省級市場利率定價自律機制根據當地房地産形勢變化確定。
也就是說,從10月8日起,每筆房貸的具體加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。
需要注意的是,加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變,這一點與現行的房貸一致,即簽訂合同時確定的利率折扣或利率上浮的水平,是不能調整的。
相比現在,新政下房貸利率變高還是變低了?
如果以8月20日公布的最新LPR計算,新政下首套房貸利率不能低于4.85%;二套房利率不能低于5.45%。
目前,央行五年期貸款基准利率是4.9%,二套房如果上浮1.1倍則是5.39%。
央行有關負責人在答記者問中表示,“這與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當”、“與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響”。
“如果是在部分首套房還有利率折扣的城市,如果可以在基准利率上打95折甚至9折(9折後基准利率爲4.41%,95折後爲4.655%),那對比8月的LPR(4.85%),這些城市的首套房利率會變高,不過,現在LPR會每個月調整,目前的利率環境下10月新政執行時LPR也可能會走低。”一位國有大行個貸部人士表示。
對于房貸新政,央行副行長劉國強此前在國新辦吹風會上明確表示,“有一點是肯定的,房貸的利率不下降。”
 新政下LPR每月都調整,那房貸利率多久進行一次重定價?
需要注意的是,目前LPR每個月20日公布,但個人房貸利率並不是每個月都跟著LPR浮動。
公告明確,個人住房貸款利率重定價周期可由銀行和貸款人協商約定,最短爲1年,最長爲合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基准調整爲最近一個月相應期限的LPR。
目前執行的房貸合同在利率重定價上的方式基本都是,每年1月1日調整貸款利率,如果上一年央行沒有調整基准利率,那房貸利率不會調整。
哪些購房者受影響?
央行有關負責人明確,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。在10月8日即定價基准轉換日之前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。
此外,10月8日起執行的新政,只針對商貸,公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。也就是說,如果你10月8日以後買房貸款時只使用公積金貸款,那還是沿用現在的模式。
附:關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告
爲堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地産市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:
一、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率爲定價基准加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短爲1年。利率重定價日,定價基准調整爲最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地産市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行。
七、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。
八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
責任編輯:鄭景昕
澎湃新聞報料:4009-20-4009   澎湃新聞,未經授權不得轉載
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